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楼市观察:公积金将成重要楼市调控工具
2019-07-06 16:58:05   

楼市观察:公积金将成重要楼市调控工具

新京报漫画/许英剑

  ■ 楼市观察

  当前五年期以上商业贷款基准利率为5.9%,而同期公积金利率只有4%。也就是说,利用公积金贷款,其利率相当于商业贷款基准利率打6.8折。因此,住建部和各地政府,都在积极筹划降低公积金贷款门槛,通过满足和刺激合理的住房需求,稳定房地产市场和经济。

  “两会”期间及其后这段时间,国家层面暂无重大房地产政策出台,但关于政策放松的消息频传,尤其是公积金政策惹人关注。比如,北京公积金中心昨日回应,北京现行政策中针对90平米以下房屋,首付款要求为两成。上海研究大幅提高住房公积金个贷限额,拟调整为单人可贷70万元(之前40万元),每户最高可贷140万元(之前80万元)。

  虽然,早在2010年国家政策就有规定,首套商业性贷款首付最低三成,而建筑面积在90平方米(含)以下的首套房,首付最低二成。很多人以为广州、济南等地将首套房公积金贷款首付降低至二成是新政,实际是种误解。

  但是,多地二成首付再度提上议程,显然是对公积金政策有所放松。为什么各地纷纷选择现在放松公积金政策?首先,2015年房地产政策有必要继续放松。其一,近日公布的数据表明,2015年经济开局偏低。全国固定资产投资增幅由2014年的15.7%降至2015年1-2月的13.9%,消费品零售增幅由2014年的12%降至1-2月的10.7%,昨天公布的3月汇丰制造业PMI初值只有49.2,创近11个月新低,处于收缩区间。

  而房地产数据,比总体经济数据,还要更糟糕。1-2月份全国房地产开发投资增幅、房屋新开工跌幅、房企购地面积跌幅、商品房销售跌幅等都差于2014年1-12月份,虽然其中有去年基期值偏高、今年年初楼市处于降温之后的阶段有关,但仍表明全国房地产并未企稳,仍然对经济增长构成负面影响。

  而在官方表述上其实也已经初露端倪。今年“两会”上,李克强总理在政府工作报告中提出:坚持分类指导,因地施策,落实地方政府主体责任,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。这是时隔六年之后,政府报告中再次出现“支持改善需求”的字眼。

  近日还有媒体报道,高层密切关注楼市出现的问题,要求住建部等部门研究对策,做好政策储备,稳定房地产市场。有关部门已准备相关储备政策,正等待合适时机推出,其中包括将使用公积金购买首套房的首付比例降至两成。

  个人房贷政策包括两部分。一是商业性房贷,二是公积金贷款。其中,商业性房贷是主导,但在当前利率市场化改革加快推进、社会实际利率居高不下的背景下,商业银行在商言商,为了维护自身的商业利益,并不情愿大幅降低房贷门槛、支持购房者,尤其是不愿降低房贷利率。

  与商业性房贷不同的是,公积金贷款政策不涉及商业机构的商业利益,主要由政府操控,便于根据官方意愿进行调整,而且利率远较商业贷款利率优惠。当前五年期以上商业贷款基准利率为5.9%,而同期公积金利率只有4%。也就是说,利用公积金贷款,其利率相当于商业贷款基准利率打6.8折。因此,住建部和各地政府,都在积极筹划降低公积金贷款门槛,通过满足和刺激合理的住房需求,稳定房地产市场和经济。

  由于商业银行落实不给力,公积金政策放宽必将成为2015年各地救市的重要工具和抓手。这将有利于刺激自住需求,同时在其他政策暖风频吹之下,今年一二线城市的楼市复苏大局已定。

  □杨红旭(上海易居房地产研究院副院长)


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